Vantaggi rispetto al “deposito prezzo”.
Completiamo le considerazioni fatte per la tutela dell’acquirente nell’articolo sul deposito prezzo, parlandovi di un’alternativa certamente più efficace, ossia la trascrizione del contratto preliminare, il cosiddetto “compromesso”, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, secondo quando previsto dall’art. 2645 bis del Codice Civile, introdotto dal D.L. 669/1996, convertito con modificazione con la L. 30/1997.
Si tratta di una forma di tutela più completa, rispetto al cosiddetto “deposito prezzo” e tuttavia poco utilizzata. Il motivo, fino ad ora, è stato, almeno in parte, che la trascrizione del preliminare costituisce un’ulteriore spesa per chi acquista una casa, ma poiché anche il ricorso al “deposito prezzo” non è esente da costi, oggi sarà probabilmente percepita come una prassi meno onerosa e sostenuta con maggiore impegno dagli stessi agenti immobiliari.
Ecco perché riteniamo che la trascrizione del preliminare sia destinata, nel prossimo futuro, ad essere adottata con sempre maggior frequenza, beneficiando dell’attenzione che le norme attuative sul “deposito prezzo” hanno richiamato sulla protezione dell’acquirente. Un passo avanti di cui forse c’era bisogno.
Ma quali sono gli effetti della trascrizione del contratto preliminare? Innanzitutto la trascrizione, rendendolo pubblico, fa sì che il contratto preliminare, redatto in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, non abbia effetti solo per venditore e acquirente che lo hanno sottoscritto, ma per ogni altra persona (i cosiddetti “terzi”).
La trascrizione, che ha reso l’atto opponibile ai terzi, si comporta come una sorta di “prenotazione” in base alla quale gli effetti della vendita, che nascono dal momento del rogito, agiranno in maniera retroattiva, ossia dalla data in cui è avvenuta la trascrizione del contratto preliminare. Tutto ciò che dovesse accadere dopo la stipula e prima della sua trascrizione nel Registri Immobiliari sarà, di fatto, reso inefficace.
In più, secondo quando previsto dall’art. 2775bis c.c., in caso di azioni contro il patrimonio del venditore, il promissario acquirente, in forza del preliminare trascritto, sarà considerato creditore privilegiato.
Premesso che ogni situazione va naturalmente valutata con attenzione, senza preoccupazione ma senza superficialità, va detto che il versamento di una caparra particolarmente alta o il trascorrere di un lungo lasso di tempo prima del rogito, per non parlare della presenza di un venditore “fallibile”, sono già tre buone ragioni per prendere in seria considerazione il ricorso alla trascrizione.
Il “deposito prezzo” non sarà la miglior forma di garanzia per l’acquirente, ma la sua recente applicazione ha avuto il merito di porre l’attenzione sulla questione.
Il vostro consulente immobiliare saprà formalizzare e disciplinare opportunamente gli accordi con la controparte, in merito sia alla trascrizione del preliminare sia al ricorso al deposito prezzo, mettendovi al riparo da sgradevoli sorprese.