Il “Deposito prezzo” è davvero la garanzia che ci aspettiamo?
Nelle scorse settimane si è discusso molto, e lo scambio di opinioni tra gli addetti ai lavori è ancora aperto, del cosiddetto “deposito prezzo”, ovvero della facoltà spettante a una delle parti coinvolte nella compravendita di un immobile (parliamo dell’acquirente) di richiedere che le somme versate a saldo del prezzo vengano consegnate al venditore solo dopo l’iscrizione formale dell’atto di compravendita presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Dallo scorso agosto infatti, la legge n.124 del 4 agosto 2017, ha finalmente dato attuazione e parzialmente modificato, la precedente legge n.147 del 27 dicembre 2013, che prevedeva l’obbligo, e non la facoltà, di effettuare il deposito delle somme presso il notaio rogante, con specifiche modalità, prima di consegnarle al venditore. Da pochi mesi quindi, è il notaio a ricevere le somme versate a saldo del prezzo pattuito e a depositarle in un conto corrente dedicato.
Il notaio, che appena prima del rogito aveva verificato l’assenza di ipoteche, pignoramenti o di altri pesi gravanti sull’immobile, provvederà, nel più breve tempo possibile, alla sua trascrizione (nella maggior parte dei casi si tratta al massimo di una settimana, ma spesso tre o quattro giorni) presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari rendendo, di fatto, pubblico l’atto.
Se in quel breve lasso di tempo, tra firma e trascrizione, dovessero essere intervenute iscrizioni pregiudizievoli a carico dell’immobile, potrà tentare, disponendo della somma versata dall’acquirente, ma non incassata dal venditore, di provvedere al pagamento dei debiti che hanno determinato, per esempio, l’ipoteca o il pignoramento. Attenzione! Si tratta di un tentativo e non vi è alcuna garanzia che vada a buon fine. Inoltre, le somme precedentemente versate a titolo di caparra o acconto prezzo al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, sono evidentemente esclusi da questa forma di tutela.
Vi consigliamo quindi di domandare al notaio scelto per la stipula dell’atto di compravendita di chiarire bene vantaggi e limiti di questa “novità” onde evitare che l’acquirente abbia l’errata aspettativa che il “deposito prezzo” costituisca una tutela infallibile contro ogni possibile rischio.
Chiariti bene vantaggi e svantaggi, sarà opportuno disciplinare fin dalla proposta di acquisto gli accordi sull’eventuale ricorso al “deposito prezzo”, soprattutto se il venditore dovrà, a sua volta, riacquistare immediatamente un altro immobile. In tal caso, dovrà attendere qualche giorno (trascrizione e tempi di accredito delle somme) prima di poter entrare in possesso del proprio denaro. Va poi detto che, laddove sia previsto il “saldo al rogito”, l’acquirente sta già implicitamente rinunciando al “deposito prezzo”. Meglio quindi qualche specifica in più per evitare future discussioni.
Nel prossimo articolo vi parleremo di una soluzione alternativa per una tutela più completa dell’acquirente.